PRIMA FASE: LA PROPOSTA D’ACQUISTO

Il primo passo da compiere, dopo aver individuato e verificato che ci siano dei punti di incontro tra l’acquirente e il venditore per procedere nella compravendita, è la redazione della proposta di acquisto.

COS’È LA PROPOSTA DI ACQUISTO?

La proposta di acquisto è un modulo fornito dall’agenzia immobiliare, firmata dall’acquirente, nel quale lui dichiara di essere intenzionato a comprare un certo immobile ad un determinato prezzo e condizioni.
La formulazione della proposta di acquisto è una fase delicata della trattativa perché vincola il proponente all’acquisto per un determinato periodo a partire dal momento in cui viene sottoscritta.
Questa è accompagnata da un deposito infruttifero sotto forma di assegno non trasferibile intestato al venditore, il quale viene restituito in caso il venditore non accettasse la proposta. In caso di contrario questo diventa la caparra confirmatoria. 

La proposta di acquisto firmata, solitamente formulata come irrevocabile proposta, è vincolante per il proponente ma non ancora per il venditore che è libero fino a quando non lo sottoscrive.

Se il venditore non firma entro la fine del periodo di validità la proposta diventa inefficace.

COSA DEVE ESSERE INDICATO NELLA PROPOSTA?

Nella proposta deve essere indicato:

• eventuali ipoteche e gravami di qualsiasi natura;
• la conformità dell’immobile alle norme urbanistiche;
• Se si prevede di contrarre un finanziamento per l’acquisto e le condizioni con le quali si prevede di ottenerlo;

Una volta firmato il contratto da entrambe le parti sono tenute ad eseguirlo, e quindi si impegnano anche alla successiva stipula del rogito notarile.

SECONDA FASE: IL CONTRATTO PRELIMINARE

Una volta che la proposta d’acquisto firmata dall’acquirente viene presentata al venditore ed accettata da quest’ultimo il passo successivo da compiere è la redazione del Contratto Preliminare.

CHE COS’È IL CONTRATTO PRELIMINARE?
Il contratto preliminare è il documento suddiviso in articoli, creati congiuntamente tra l’acquirente e il venditore, in cui si ha l’accurata identificazione delle parti e la precisa descrizione dell’immobile da vendere che viene firmata da tutte le parti in questione. Questo è il contratto che ha ad oggetto l’obbligo delle parti di concludere un successivo contratto già delineato nei suoi elementi essenziali.
Affinchè il contratto sia formalmente completo e corretto può essere redatto con l’ausilio di un professionista, che può essere il notaio che si occuperà della redazione dell’atto definitivo di compravendita.

COSA CONTIENE IL CONTRATTO PRELIMINARE?
I punti salienti che il preliminare deve contenere sono:

– I dati personali delle parti;

– L’esatta identificazione del bene: provenienza dello stesso, esistenza di eventuali ipoteche e gravami, stato degli impianti, certificazioni, conformità urbanistiche e catastali;

– Il prezzo concordato;

– Le modalità di pagamento;

– La data in cui le parti intendono stipulare l’atto notarile, indicando se possibile chi sarà il Notaio e i termini per la consegna del bene;

– La presa in consegna, da parte dell’acquirente, di qualsiasi importo residuo del prestito o il suo pagamento da parte di venditore con impegno a cancellare il mutuo;

– I dati essenziali di eventuali agenti immobiliari o società che hanno negoziato la vendita e le commissioni pagate.

Una proposta di acquisto contenente le caratteristiche di cui sopra è un contratto preliminare a condizione che sia accettata con dichiarazione scritta del venditore e l’acquirente ne sia a conoscenza.
Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma è comunque opportuno chiarire con il notaio quali sono gli obblighi da esso derivanti.

QUANDO VIENE REGISTRATO?
La registrazione del preliminare e della proposta di acquisto viene effettuata presso l’Agenzia delle Entrate e può essere effettuata da chiunque, entro 20 giorni dalla comunicazione di accettazione del venditore al proponente della proposta di acquisto, ed entro 20 giorni dalla sua stipula per la preliminare.
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TERZA FASE: ROGITO NOTARILE

L’acquisto di una proprietà è una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona e per tutelare al meglio i cittadini, lo Stato, richiede che il contratto sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato in materia, il Notaio.
Il notaio garantisce che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge ed è per questo che si consiglia l’acquirente di rivolgersi al notaio di fiducia già dall’inizio delle trattative, prima ancora di firmare le proposte di acquisto

CHE COS’È IL ROGITO NOTARILE?
Il rogito notarile è un documento redatto dal notaio e che sancisce il passaggio di proprietà di un immobile in via ufficiale. Si tratta perciò di un vero e proprio contratto che deve essere poi firmato dalla parte acquirente e venditrice.

Il notaio prima di stipulare il rogito svolge delle indagini preliminari sulla proprietà oggetto di vendita:

• per verificare che sia libero da ipoteche o da altre questioni da risolvere, dopo di che dichiara l’immobile libero al rogito;
• verificare che l’immobile rispetti le normative urbanistiche e catastali

COSA CONTIENE IL ROGITO NOTARILE?

Nel rogito deve contenere:

il valore complessivo di vendita dell’immobile;

modalità di pagamento;

spese sostenute dal notaio per il lavoro.

Una copia dell’atto è destinata all’acquirente, una al venditore ed una rimane al notaio che dovrà conservarla nell’archivio. Sempre il notaio ha il compito di depositare una copia alla conservatoria dei registri immobiliari entro e non oltre 28 giorni dalla firma dell’atto.

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