Una cosa importante che devi tenere a mente per evitare problemi e perdite di tempo è di verificare che l’immobile che ti interessa sia di fatto vendibile. Nel caso di un immobile da ristrutturare invece è sempre bene verificare che non ci siano restrizioni alla tipologia di restauro da attuare.

COME SI VERIFICA LA VENDIBILITA’?

Ogni immobile per essere di fatto vendibile deve essere conforme dal punto di vista urbanistico e catastale, deve essere pervenuto in modo legittimo agli attuali venditori e deve essere libero da ipoteche o gravami di qualsiasi genere.
Per verificare tutto ciò è opportuno entrare in possesso dei documenti che raccontano la storia e l’attuale stato di fatto e di diritto dell’immobile. Per verificare ciò ti basterà chiedere all’agente immobiliare di mostrarti tutti i seguenti documenti:

• Titolo di proprietà o provenienza, trattasi della forma contrattuale o dell’atto notarile, con il quale è stato acquisito il diritto di proprietà reale sull’immobile, ad esempio: donazione, successione, compravendita. La verifica della provenienza è importante per appurare che il trasferimento del diritto di proprietà da un soggetto ad un altro, sia avvenuto con titolo legittimo.
• Relazione tecnica di compravendita o Conformità urbanistica catastale integrata: serve a verificare la corrispondenza urbanistica e catastale tra stato di fatto ed i progetti depositati relativi all’immobile. Viene redatta da un tecnico abilitato che ne assevera la veridicità ed è lo strumento attraverso il quale venditore deve garantire, in sede di rogito o donazione, la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita.

Qualche esempio:
– quando si parla aspetti urbanistici, si intende la verifica che l’immobile sia rispondente allo Strumento urbanistico comunale. Lo strumento è il Piano Regolatore Generale, nei grandi centri è sostituito dal Piano strutturale e dal Regolamento urbanistico, ovvero un piano regolatore delle licenze edilizie applicabili in un determinato territorio.
Si tratta perciò di verificare se il fabbricato è conforme allo strumento e se tutti gli interventi maggiori o minori attuati nel corso degli anni siano stati effettuati con i titoli legittimi, ovvero con le opportune autorizzazioni comunali e eventuali domande di condono e concessioni edilizie a indennità e l’agibilità;

– mentre in merito agli aspetti catastali, ogni unità immobiliare deve essere registrata all’ agenzia delle entrate (ex catasto). I dati come superficie, rendita, vani e indirizzo forniti dal catasto, oltre alla planimetria depositata, devono essere rispondenti allo stato di fatto, in cui si trova l’immobile. Questo ai soli fini fiscali, in pratica, solo per pagare le tasse in modo corretto. L’agenzia delle entrate è un ufficio statale, che ha una funzione prettamente fiscale. Da sottolineare che il catasto non è “probatorio” e non dimostra alcunché rispetto alla regolarità urbanistica (vedi sopra) dell’immobile ecco perchè il tecnico al quale viene affidata la redazione della relazione dovrà occuparsi di approfondire entrambi gli ambiti accuratamente.

• Visura ipotecaria: (conosciuta anche come visura ipocatastale o accertamento immobiliare) è un documento che permette di conoscere la storia sui soggetti che negli anni hanno vantato diritti reali e non su un determinato immobile. Dalla visura ipotecaria è possibile determinare se un soggetto (persona fisica o persona giuridica) è l’intestatario di un immobile e di identificare se sull’immobile stesso sono presenti dei gravami, attraverso la verifica delle trascrizioni a favore e contro il soggetto che lo possiede, come ad esempio compravendite, accensione di mutui, iscrizioni o cancellazioni di ipoteche (natura volontaria)oppure pignoramenti, ipoteche giudiziarie, citazioni o altri decreti ingiuntivi (natura pregiudizievole)
• APE: classificazione energetica dell’immobile.

Questi sono di fatto i documenti che l’agenzia deve reperire per poter vendere un immobile. Prima del rogito notarile sarà necessario ed opportuno produrre altra documentazione da allegare all’atto di compravendita che verrà successivamente richiesta dal notaio, tuttavia, in questa prima fase, è sufficiente l’esaminazione di quanto sopra riportato per comprendere se ci troviamo di fronte ad un immobile che può o non può essere venduto.
Con tale documentazione a disposizione, possiamo sapere immediatamente se è possibile procedere con la negoziazione dei termini per la redazione di una proposta di acquisto e passare quindi alla fase di compravendita successiva.

COME SI VERIFICA LA FATTIBILITA’ DEGLI INTERVENTI DI RESTAURO?!

ATTENZIONE: Se siete in procinto di acquistare un immobile da ristrutturare è fondamentale anche VERIFICARE LA FATTIBILITA’ DEGLI INTERVENTI DI RESTAURO.

Sarà necessario perciò, richiedere al tecnico che ha effettuato la relazione tecnica di compravendita o ad un vostro tecnico di fiducia, di produrre una relazione che attesti quali sono le regolamentazioni previste dallo strumento urbanistico del comune di riferimento sulla ricostruzione, restauro, modifica del fabbricato oggetto di compravendita.
E’ importante che sappiate già in questa fase (nello special modo se trattasi di ruderi o lotti di terreno edificabili), cosa il comune permette di fare per quello specifico fabbricato/zona o tipologia di edifici.
Sarebbe spiacevole scoprire solamente una volta acquistato che il volume massimo ricostruibile non era quello che vi aspettavate per ritrovarvi con una casa di una superficie della metà dei metri quadri attesi; o magari scoprire che non è possibile l’utilizzo di determinati materiali o elementi architettonici, la costruzione di una piscina o l’apertura di una data porta.
Affidate la verifica e dunque la relazione di fattibilità ad un tecnico di fiducia, meglio se è la stessa persona che poi dirigerà i lavori, la lettura dello strumento urbanistico può essere di difficile comprensione per i non addetti ai lavori e meglio ancora, se vi affidate in più ad un tecnico del posto che abbia già avuto esperienze nel comune in cui state acquistando: la conoscenza delle norme e degli uffici tecnici locali è fondamentale per la buona riuscita di qualsiasi progetto.

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Ti auguro una coloratissima giornata… Alla prossima!